【专业交流】历史文化建筑群价值评估研究 ——以浙江乌镇为例

【摘 要】历史文化建筑群的保护与修复关乎一个民族的精神传承，历史文化建筑群有其自身的价值和特性。本文首先说明了历史文化建筑群及其价值体现，接着通过探析不同评估方法的适应性与实施路径，笔者以浙江知名历史文化建筑群乌镇为例，以可计量的经济价值作为切入点，计量出经济价值，在通过层次分析法得出经济价值在其总价值的权重，最后得出倒推出历史文化建筑的综合价值。

【关键词】浙江乌镇；历史文化建筑群；层次分析法；价值评估

一、历史文化建筑群及其价值

经市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值、建筑价值以及文化价值的建筑，承载了传统的历史风貌和地方特色，是政治、经济、文化演进的客观表现和考量依据。近年来，历史文化建筑保护及其价值评估越来越得到社会的关注和重视，这能够给历史文化建筑价值评估带来正面的意义。历史文化建筑具有普通建筑所无法替代的价值，主要包括：1、历史价值，历史文物建筑是从古至今人民奋斗和劳动的结果，是智慧的结晶，承载着一代又一代人民的梦想和追求，有着丰厚的历史积淀，其价值不仅体现在距今的年限长度，而且体现在濒危和稀有程度上；2、教育价值，历史文化建筑是政治、经济、文化共同演进的见证，其结构的设计、理念的融合、精神的寄托都表达着一代又一代人民的伦理道德观、审美价值观，其科学文化价值不断警示和教育着后代；3、情感价值，任何一个物体的寄托都能产生一定的情感，历史文化建筑是古代人民智慧的结晶、是古代劳动人民成功和地位的象征，是内心融合感和归属感的体现；4、艺术价值，历史文化建筑所承载的花草树木、飞禽走兽、亭台楼宇、神话故事、戏剧人物，都具有极高的鉴赏价值，也是当代许多创作灵感的来源；5、经济价值，之所以称为历史文化价值，是其具有一定的历史年代，代表着一个朝代或者时期的产物，将其开发呈旅游景点或者陈列展示，必然会带来极高的经济价值。6、生态价值，主要体现在文化活力上，是否有发展的可能，不同时期会发生不一样的变化，历史文化建筑继续发展是否会影响自身的其他价值或是是否会对周围环境产生影响。

二、历史文化建筑群价值评估方法的梳理与分析

历史文化建筑具有不同于普通房屋建筑的特殊性，正是因为这个特殊性，去估值办法也有其自身的特点，下面介绍不同评估方法及其适用情形：

1.市场比较法：由于历史文化建筑的特殊性和稀缺性，市场上可比案例较少，案例件的差异也较大，随着国家对历史文化建筑的保护力度的增加，历史文化建筑交易也会受到限制，其可操作性更加受阻；另一方面，交易数量越来越少，使得市场比较法在历史文化建筑价值评估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在历史文化建筑价值评估中仅限于经济价值的评估，是适用范围较小，仅使用于成熟的历史文化建筑价值评估。对于有收益的历史文化建筑可以通过预测其未来收益，选择适宜的折现率评估其经济价值，但是，对于免费开放的历史文化建筑，收益法的适应性不强。

3．成本法：历史文化建筑开发成本大，开发年限长，加上国家政策的保护，成本法的实施难度也较大。但是，就目前，在评估居民建筑经济价值的评估路径上，成本法是最成熟的。成本法评估历史文化建筑的经济价值一般与德菲尔法相结合，在保护好原建筑的将基础上，从何运动重建成本测算标准，在运用德菲尔法请有关专家鉴定和测评，成本法的操作还是较为良好的。

4.假设开发法：历史文化建筑具有稀缺性和不可复原性，但并不是所有历史文化建筑都被列为文物保护单位的范畴，有些历史文化建筑也承载着一定的历史积淀，有其独特的评估价值，对于这些未被列为文化遗产保护的历史文化建筑可以通过假设开发法加以确定。对其周边环境进行开发和改造，控制好力度，预测其未来收益，扣减其开发利用所付出的成本，其增值部分就是这种历史文化建筑的评估价值。

5.地理信息系统（GIS）：这种方法主要利用地理信息系统数据采集、输入、储存、管理、空间分析、查询、输出、显示等功能来评估价值。首先，需要进行实地勘察，收集相关的数据，录入地理信息系统；其次，要根据具体的历史文化建筑，依据其价值影响因素，例如年代、层数、建筑材料、景观风景等，建立单因子分析模型，确定影响历史文化建筑的权重系数；最后，通过控制某个权重系数，确定其综合评估价值。这种方法适用探究影响历史文化建筑价值的单因子，有利于观察其价值影响因子中的重要顺序。

6.结构方程模型（SEM）：结构方程模型包括两个方程组，一式结构变量之间的关系方程式，称为结构方程组；一时结构变量与观测变量之间的关系方程组，称为观测方程组。在历史文化建筑中可以确定少量的结构变量和至少三倍于结构变量的关系变量，通过建立这些结构变量间的路径关系和因果关系，科学确定历史文化建筑体系中的各项指标系数，最后确定评估值。

7.权重系数法：历史文化建筑的价值可以分为总体价值和分项价值。分项价值可以由所提及的历史价值、教育价值、情感价值、艺术价值、经济价值、生态价值等构成，各个分项的价值可以通过不同的方法确定，那么总价便是各分项值的权重加总。

8.意愿调查法：是通过对消费者的直接调查，了解消费者的支付意愿和他们对商品或劳务的选择意愿，并以此来评估环境质量的价值。意愿调查法是唯一能够采用的环境价值评估，该方法又有：投标博弈法、比较博弈法和无费用法。

三、层次分析法介绍

层次分析法，简称AHP，层次分析法是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法。

运用层次分析法有很多优点，其中最重要的一点就是简单明了。层次分析法不仅适用于存在不确定性和主观信息的情况，还允许以合乎逻辑的方式运用经验、洞察力和直觉。也许层次分析法最大的优点是提出了层次本身，它使得买方能够认真地考虑和衡量指标的相对重要性。

层次分析法是将决策问题按总目标、各层子目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。层次分析法比较适合于具有分层交错评价指标的目标系统，而且目标值又难于定量描述的决策问题。

计算步骤大致分为四步：1、建立层次结构模型（将决策目标、考虑因素和决策对象按它们之间的相互关系分为最高层、中间层和最低层，绘出层次结构图）2、构造判断(成对比较)矩阵3、层次单排序及其一致性检验4、层次总排序及其一致性检验

四、浙江乌镇历史文化建筑群价值评估

（一）收益法确定乌镇历史文化建筑的经济价值

浙江乌镇是具有代表性、独特性的历史文化建筑，其开发成熟、保护利用好、鉴赏价值也较高，是作为旅游景点的建筑。乌镇采取门票观赏的方式，是浙江著名的旅游景点，其每年都有较为稳定的旅游收入来源，其评估价值的高低直接取决于参观游客的数量，因此，可以采用收益法进行评估。

1.预期未来收益的预测。

主要考虑一下收入来源：（1）游客的流动量，根据售票处每年的售票数量和票价的乘积，便可预测其主营业务收入；（2）政府补助和社会捐赠收入，由于其历史文化价值的特殊性和独特性，国家为了保护物质文化遗产会确立相关的补助政策，此外社会成功人士支持家乡发展以及历史文化爱好者会捐赠相应款项和设备，根据以上来确定相关收入；（3）其他收入，作为旅游景点，离不开餐饮、住宿、纪念品、导游费等一系列服务，这些也应该计入景区的收入来源。历史文化建筑的收益可以通过综合分析方法来加以确定，其收益大致趋于稳定。由于历史文化建筑剩余年限的特殊性，一般才有直接资本化条件下的收益价值，即收益乘数法。未来收益预期I=主营业务收入+房租收入+其他收入

2.确定资本化率或收益乘数

对于资本化率或收益乘数的确定，可以参照同类上市公司的市盈率，并考虑综合因素，保证评估价值趋于合理。资本化率包括安全利率和风险利率调整值，资本化率=安全利率+风险利率调整值

这样得出了评估所需要的资本化率，根据收益法可以确定乌镇建筑的经济价值，经济价值=预测未来收益×资本化率。

3.法确定其经济价值的具体估值

根据收益法的公示可以得出结论：经济价值 A1=未来收入预期I/资本化率K

（二）利用层次分析法确定经济价值在综合价值中权重

层次分析法是将与决策相关的元素分解成目标、准则、方案等多层次, 在此基础上进行定性和定量相结合分析的决策方法。能够简化系统分析和计算工作, 有助于决策者保持思维过程和决策过程的一致性, 因此是一种比较科学的决策方法。

1.建立层析结构

本案例中，可分为两个层次，分别为目标层和指标层。历史文化建筑群价值G为目标层，设置经济价值A1、教育价值A2、文化价值A3、生态价值A4和艺术价值A5五个指标层。

层次分析法中赋权的关键就在于构建两两比较的判断矩阵, 通过咨询本领域的专家, 包括电子邮件、视频、书信的方式, 请其为各个层次中各指标相互关系间的重要程度按照9标度方法进行打分, 构建出比较判断矩阵。

表2中, Aij表示对于G来说, Ai相对于Aj的重要程度, i、j=1, 2, …n。用数值表示, 范围在1/9至9之间。当数值大于1时, 说明Ai比Aj重要, 其数值越大, 说明对比差异越明显.

2.确定单层指标权重

通过分层求解的方法, 首先确定同一层指标相对于上一层元素的权重, 然后计算其组合权重, 得到历史文化建筑群价值评估中各价值指标所占权重。根据历史文化建筑群价值评估综合评价方面的研究, 选用方根法计算其单层指标的权重。计算权向量并做一致性检验。对于每一个成对比较阵计算最大特征根及对应特征向量，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量(归一化后)即为权向量：若不通过，需重新构造成对比较阵。

3.得出结论

通过以上层次分析法确定了各类价值在历史文化建筑群综合价值中的权重。经济价值是历史文化建筑群价值评估的重要影响因子, 按照理论来说其权重在各项指标中应是最高，这里笔者假定经济价值的权重为W。

4.利用经济价值的权重倒推出综合价值

在上文中，笔者已经计算出经济价值以及经济价值在综合价值重的权重，所以可以通过倒推法，计算得出历史文化建筑群的综合价值：

综合价值V=经济价值A/经济价值的权重W

五、结语与不足

当今社会对历史文化建筑的重视度和关注度与日俱增，一方面是因为城市化和旧城改造的进程导致历史文化建筑的破坏，另一方面是评估方法的改进和技术的运用使得历史文化建筑价值评估成为可能性。立足于当前鼓励创新的时代大背景、基于市场经济环境的完善、基于科学技术的进步，我们有能力也有义务去不断完善评估方法和路径，不断建立完善的评估体系，建立有代表性的理论模型，解决历史文化建筑评估现存的问题，为历史文化建筑的保护和中华民族传统文化的传承贡献自己的微薄之力。

本文在评估历史文化建筑价值时，在收益法的基础上进行改进，在衡量各价值权重时采用了层次分析法，最后倒推出历史文化建筑价值。但是本方法还存在不足之处，首先运用层次分析法，其主观性程度较大，使得得出的权重比例不够客观；其次，在计算经济价值时，仅考虑用乌镇景区的门票收入作为其主营业务收入，只是一个较为粗糙的估计，具有结果的精确度有待提高。再次，门票收入，租金收入以及其他收入的具体数据获取难度较大，获得一个准确可靠的收入数字的难度较高。

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（作者单位：浙江财经大学）

（本文刊载于《中国资产评估》2020年第8期）